Aix-en-Provence 
Pour les copropriétaires, le changement de syndic est parfois salutaire mais peut s’avérer ne pas être un long fleuve tranquille…
Ce changement suppose une transition en douceur entre l’ancien et le nouveau syndic mais surtout la transmission de l’ensemble des archives, c’est-à-dire l’ensemble des pièces, documents et des fonds monétaires du syndicat des copropriétaires.
Une fois le principe posé, la mise en œuvre demeure plus laborieuse.
En effet, de nombreux syndics ne jouent pas le jeu et ne délivrent pas l’ensemble des documents.
Pour pallier ces difficultés, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a prévu une obligation de transmission des archives de l’ancien syndic au nouveau syndic dans des délais contraints (article 18-2) :
- Remise des références bancaires sous quinze jours ;
- Remise des archives sous un mois ;
- Remise des comptes clôturés et apurés dans les trois mois.
En l’absence de respect des délais de transmission de l’ensemble des documents et archives, une mise en demeure doit être adressée à l’ancien syndic.
Si celle-ci demeure infructueuse, « le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas (…)».
Même si le texte prévoit expressément que l’action peut être intentée par le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical, la jurisprudence retient que l’action est également ouverte au syndicat des copropriétaires (Cass, Civ. 3ème, 31 décembre 2012, n°11-10.590).
D’ailleurs, le syndic nouvellement désigné peut intervenir es qualité ou à titre personnel (Cass. Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-22.419), ce qui suppose la possibilité d’introduire cette action sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le président du Tribunal judiciaire pourra alors ordonner la remise des pièces manquantes des archives identifiées, sous astreinte.
Il conviendra pour le demandeur, sur ce point, d’être précis dans la définition des documents demandés, notamment lorsqu’une transmission partielle des archives a été effectuée.
C’est aujourd’hui une action efficace à l’encontre des syndics récalcitrants dans la transmission de leurs archives.
Le 31 janvier 2022,
Par Benjamin DELBOURG
Avocat Collaborateur au sein du Cabinet L.S.C.M & ASSOCIES